Tipos quietos, Dubai planifica a largo plazo
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Semana de calma en los tipos y de planes a largo plazo. La Fed no se movió y Emiratos tampoco, Dubai aprobó un plan de más de 2.000 millones de dírhams para sus centros urbanos y Aldar avisa de que en Emiratos se vende menos, aunque se sigue construyendo. Mientras, Washington y Teherán tantean una mesa de negociación. Esto es lo que importa si estás pensando en invertir.
Tipos: la Fed se queda quieta y Emiratos con ella
Foto: Reserva Federal de EE. UU. · Wikimedia Commons · Dominio público
Qué pasó. El 28 de octubre la Reserva Federal de EE. UU. mantuvo los tipos en el 3,75–4 %. La votación fue 10 a 2: Lisa Cook y Beth Hammack querían subirlos un cuarto de punto. En su comunicado, la Fed dice que la inflación «sigue elevada» y que la incertidumbre continúa alta, en parte por la geopolítica. Esa misma noche, el Banco Central de Emiratos mantuvo su tipo base en el 3,9 %, porque el dírham va ligado al dólar.
Impacto en el inmobiliario. Neutro. Las hipotecas no se encarecen este mes, pero dos votos a favor de subir dicen que la próxima decisión no tiene por qué ser una bajada. A quién afecta: a quien compra con hipoteca variable, que debería hacer sus números con margen por si los tipos suben algo más.
Dubai aprueba 2.000 millones para sus centros urbanos
Foto: Rob Dammers · Wikimedia Commons · CC BY 2.0 · recortada
Qué pasó. El 27 de octubre, el príncipe heredero de Dubai, el jeque Hamdan, aprobó en el Consejo Ejecutivo el Plan de Desarrollo de Centros Urbanos, con más de 2.000 millones de dírhams de inversión. Busca crear comunidades más completas y que el valor inmobiliario de esas zonas suba en 20.000 millones de dírhams. También quiere que el 74 % de los residentes viva cerca de una estación de metro y que la cobertura de servicios públicos llegue al 85 %. En la misma reunión se aprobó una política de planificación de la población.
Impacto en el inmobiliario. Positivo a medio plazo: más transporte y servicios suelen sostener precios y alquileres. A quién afecta: a quien compra pensando en revender o alquilar dentro de unos años. El anuncio aún no detalla qué zonas son, así que mejor esperar a que se publiquen antes de pagar más por una ubicación «porque va a llegar el metro».
Aldar gana más, vende menos y mira a Dubai
Foto: Wadiia · Wikimedia Commons · CC BY-SA 4.0 · recortada
Qué pasó. Aldar, el mayor promotor de Abu Dhabi, ganó 1.900 millones de dírhams en el tercer trimestre, un 25 % más que hace un año, con ingresos de 9.300 millones (+16,4 %). Pero sus ventas de promoción cayeron un 34 %, hasta 6.800 millones, y en Emiratos un 45 %, hasta 5.000 millones. Tiene 71.600 millones en ventas pendientes de entregar y su director financiero asegura que han mantenido los precios. Además, lanzará «en las próximas semanas», junto a Dubai Holding, un proyecto cerca de Dubai Silicon Oasis: unas 7.000 casas adosadas y hasta 5.000 pisos, por 30.000 millones, a construir en cinco o seis años.
Impacto en el inmobiliario. Neutro. El comprador está más prudente: según Cavendish Maxwell, citada en el mismo artículo, Dubai vendió viviendas por 72.600 millones en el tercer trimestre, un 47 % menos que hace un año. A quién afecta: a quien busca sobre plano, que va a tener mucha oferta nueva para comparar. Buen momento para negociar el plan de pago y mirar con lupa las fechas de entrega.
El lujo de 10 millones de dólares sale de la Palm
Foto: Diego Delso · Wikimedia Commons · CC BY-SA 4.0 · recortada
Qué pasó. Entre enero y agosto se vendieron en Dubai 335 viviendas de 10 millones de dólares o más, según datos del Dubai Land Department analizados por fäm Properties. Palm Jumeirah sigue a la cabeza, pero ya solo con el 21 % de esas ventas, según Cushman & Wakefield; le siguen Dubai Hills Estate (15 %) y Palm Jebel Ali (11 %). En la Palm, las operaciones bajaron un 29 % en el tercer trimestre y el precio por pie cuadrado un 5 %, según ValuStrat. Cushman & Wakefield calcula que, entre el máximo de febrero y septiembre, los precios medios bajaron un 6 % y los alquileres más de un 10 %.
Impacto en el inmobiliario. Neutro: el lujo se reparte por más zonas y se enfría en la más cara. A quién afecta: al comprador de gama alta, que hoy tiene más opciones y más margen para negociar, sobre todo en Palm Jumeirah.
La diplomacia se mueve, el riesgo sigue abierto
Foto: Aeroprints.com · Wikimedia Commons · CC BY-SA 3.0 · recortada
Qué pasó. Según el Washington Post, el vicepresidente de EE. UU., JD Vance, se ha ofrecido a reunirse con Mohsen Rezaei, secretario del Consejo de Seguridad Nacional de Irán; aún no está confirmado. El New York Times dice que las conversaciones podrían empezar la semana que viene en Catar o Turquía si Teherán acepta. Al mismo tiempo, EE. UU. ha avisado a sus aliados de posibles ataques sobre Irán después de las elecciones del 3 de noviembre, aunque Trump no ha decidido. En Emiratos, el espacio aéreo está abierto, el aeropuerto de Dubai opera al 100 % y Emirates retoma Yeda el 30 de octubre y Riad y Dammam el 8 de noviembre.
Impacto en el inmobiliario. Neutro: hay una ventana diplomática, pero también una fecha de riesgo a la vista. A quién afecta: a quien tenga que firmar en las próximas semanas. Que los vuelos se normalicen ayuda a que vuelvan los compradores que vienen a ver la propiedad en persona.
En breve. Los precios pedidos en Dubai se mantuvieron estables en el tercer trimestre, con cambios casi siempre por debajo del 3 % en las zonas asequibles y medias, según Bayut, que estima rentabilidades brutas del 7,1 % en pisos de JVC y del 7,9 % en Dubai Silicon Oasis. Gulf Today ↗
La consultora Windmills cifra en unos 141.000 millones de dírhams las ventas e hipotecas de Dubai en el tercer trimestre, con rentabilidades medias del 7,7 % en pisos y del 7 % en villas; casi dos tercios de las operaciones fueron de vivienda terminada. Khaleej Times ↗
Mi lectura
Esta semana me quedo con una idea: el mercado se mueve más despacio, pero Dubai sigue invirtiendo en el largo plazo. Si yo estuviera comprando ahora, no esperaría a que bajen los tipos, porque no hay señales de que vaya a pasar pronto: haría los números con la cuota de hoy y algo de margen. Con tanta oferta nueva sobre plano, compararía al menos tres proyectos y negociaría el plan de pago antes de reservar. Y miraría con interés las zonas bien conectadas al metro, pero sin pagar de más hasta que se sepa qué zonas entran en el nuevo plan.
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