Abu Dhabi acelera mientras Dubai se ajusta
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Semana marcada por la tensión en la región: el petróleo cerca de los 110 dólares, vuelos cancelados entre Emiratos y Arabia Saudí y una tregua que no termina de cerrarse. Aun así, el dinero sigue entrando. Abu Dhabi lleva 175.700 millones de dírhams en operaciones este año y el lujo en Dubai mantiene el ritmo anual, aunque el trimestre fue más flojo. Esto es lo que importa si estás pensando en invertir.
La tensión regional sigue marcando el ritmo
Qué pasó. La pausa en la guerra entre EE. UU., Israel e Irán está cerca del punto de ruptura, según Gulf News. Irán da por cerrado el estrecho de Ormuz y el Mando Central de EE. UU. asegura que sigue abierto. Etihad canceló sus vuelos de Abu Dhabi a Dammam, Riad y Yeda hasta el 24 de octubre, y el miércoles 21 varios ataques con drones atribuidos a los hutíes alcanzaron el aeropuerto de Dammam y el yacimiento de Shaybah, en Arabia Saudí. El barril de Brent rondaba los 110 dólares.
Impacto en el inmobiliario. Negativo a corto plazo para el ánimo comprador: Knight Frank la señala como el mayor freno del mercado. A medio plazo, el petróleo caro refuerza las cuentas de los gobiernos del Golfo. A quién afecta: a quien compra con prisa o con financiación; mucho menos a quien compra con horizonte de varios años.
Abu Dhabi: menos operaciones, más valor
Qué pasó. Según Savills, Abu Dhabi vendió viviendas por 21.500 millones de dírhams en el tercer trimestre, en 6.085 operaciones: un 7 % menos de operaciones que hace un año, pero un 32 % más de valor. El 81 % fue sobre plano, y las ventas de más de 10 millones de dírhams se duplicaron (+104 %). Los precios subieron un 9 % en pisos y un 8 % en villas en un año. Además, Metropolitan prevé unos 30 lanzamientos antes de fin de año, por entre 33.000 y 45.000 millones de dírhams.
Impacto en el inmobiliario. Positivo: hay demanda en la gama alta y mucha oferta nueva en camino. A quién afecta: a quien busca sobre plano en Saadiyat, Yas, Reem o Hudayriyat. Va a haber dónde elegir, así que conviene comparar planes de pago y fechas de entrega antes de reservar.
Lujo en Dubai: buen año, trimestre flojo
Qué pasó. Knight Frank contó 86 ventas de viviendas de más de 10 millones de dólares en el tercer trimestre: un 17 % menos que hace un año y un 34 % menos que en el segundo. En lo que va de año suman 412, un 15 % más. Los precios en las diez zonas prime bajaron un 5 % frente al trimestre anterior, la primera caída desde 2020. Palm Jumeirah concentra el 31 % de esas ventas.
Impacto en el inmobiliario. Neutro: el segmento alto se enfría después de años de subidas, pero el dinero sigue llegando. A quién afecta: al comprador de lujo, que hoy tiene más margen para negociar que hace un año.
Los alquileres en Dubai bajan en casi todas las zonas
Qué pasó. Según datos de Property Finder, el alquiler pedido de pisos bajó en un año en nueve de las diez grandes comunidades de Dubai: Downtown un 21,7 % y Dubai Marina un 16,1 %. La oferta de pisos en alquiler creció un 55 %. La mediana tocó suelo en junio, con 100.000 dírhams al año, y en septiembre subió a 105.000.
Impacto en el inmobiliario. Negativo para la rentabilidad por alquiler. A quién afecta: al inversor de renta, que debería calcular con los alquileres de hoy y no con los de 2025. Las villas de 3 y 4 dormitorios siguen siendo lo más buscado.
Tipos de interés: semana clave
Qué pasó. La Reserva Federal de EE. UU. se reúne el 27 y 28 de octubre. El Banco Central de Emiratos subió su tipo base al 3,9 % el 17 de septiembre, justo después de la subida de la Fed, porque el dírham va ligado al dólar. Para esta reunión, J.P. Morgan espera que la Fed mantenga los tipos, aunque no descarta más subidas antes de que termine el ciclo.
Impacto en el inmobiliario. Neutro hasta que se decida. A quién afecta: a quien compra con hipoteca: si la Fed sube, Emiratos suele subir casi a la vez, y la cuota de las hipotecas variables también.
En breve. Desde el 15 de octubre, un puente peatonal de 400 metros une la estación de Etihad Rail de Al Yalayis con el metro de Jumeirah Golf Estates. El tren ya conecta Dubai con Abu Dhabi desde el 30 de septiembre. The National ↗
Mi lectura
Con la región en tensión, el mercado de Emiratos no se para, pero se vuelve más selectivo. Si yo estuviera invirtiendo esta semana, no compraría con prisa ni pagaría por encima del mercado en Dubai, donde hoy el comprador tiene más margen. Miraría con calma los lanzamientos de Abu Dhabi, comparando planes de pago y promotores. Y si compras para alquilar, haz los números con los alquileres de hoy.
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